Wo Immobilienblasen drohen

 

Die niedrigen Zinsen für Kredite haben die Nachfrage nach Immobilien in den vergangen steigen lassen. Dadurch sind die Preise für Immobilien in Deutschland ebenfalls gestiegen. Zwar nicht überall gleich. Dennoch steigen die Preise nach den Schwarmstädten seit längerem auch in den ländlichen Regionen. Inzwischen hat sich die Lage so verschärft, dass Experten in einigen Städten und Landkreisen Immobilienblasen drohen sehen.

Dass in manchen Regionen Immobilienblasen drohen, hat eine Analyse des Beratungshauses Empirica ergeben. Diese kam dabei zu unerwarteten Ergebnissen. Zwar ist in deutschen Großstädten die Gefahr einer Immobilienblase „eher hoch“ oder „mäßig hoch“, in manchen Landkreisen abseits der Metropolen jedoch wird die Gefahr einer Immobilienblase als „kritisch“ eingestuft. Während laut der Analyse der Landkreis München als „mäßig“ gefährdet bewertet wird, werden die bayerischen Landkreise Unterallgäu und Schwandorf, oder die Stadt Mühldorf am Inn, als „kritisch“ eingestuft – wie Spiegel Online berichtet. Ein Grund dafür, dass die Lage als „kritisch“ gilt, sei unter anderem, dass dort in den vergangenen Jahren viele Wohnungen gebaut wurden.

Die „kritischen“ Lagen sind jedoch nicht auf Bayern begrenzt, sondern sie verteilen sich mehr oder weniger unregelmäßig über das gesamte Bundesgebiet. So werden zum Beispiel auch der Hohenlohekreis, das Weimarer Land oder Salzgitter ebenfalls als kritisch bewertet. Besonders überraschend ist auch, dass zum Beispiel Stade und das Herzogtum Lauenburg in der Nähe von Hamburg als „kritisch“ gelten, während Hamburg „nur“ als „eher hoch“ eingestuft wird. Ebenso ist die Lage des Landkreises Teltow-Fläming südlich von Berlin. Während Berlin als „eher hoch“ gefährdet gilt, wird er als „kritisch“ eingestuft.

Die Analyse von Empirica kann natürlich keine Preisblase voraussagen. Es wurden aber Indikatoren untersucht, die auf drohende Preisblasen hinweisen, wenn bestimmte Werte überschritten werden. Zum Beispiel spielt eine Rolle, wie viele Wohnungen in einem Gebiet pro 1.000 Einwohner fertiggestellt werden und wie das Verhältnis ist von Finanzierbarkeit einer Eigentumswohnung mit dem regionalen Einkommen. Für Immobiliensuchende ist wohl der Indikator des Kaufpreis-Miete-Verhältnisses besonders wichtig. Das bedeutet, wie oft muss die Jahresmiete gezahlt werden, damit der Käufer wieder auf den Kaufpreis kommt. Daran lässt sich erkennen, ob sich ein Kauf finanziell lohnt oder nicht. Laut Spiegel Online liegt dieser Wert in den zwölf größten deutschen Städten im Schnitt bei 33. Laut Experten der Stiftung Warentest gilt das 25-fache der Jahresmiete als teuer.

Die Empirica Analyse sieht Preisübertreibungen in den sieben größten deutschen Städten bei 37 Prozent. Sollte die Immobilienblase platzen, könnten die Preise für Immobilien um diese 37 Prozent fallen. Sogar in schrumpfenden Regionen könnten die Immobilienpreise immer noch um acht Prozent fallen, schreibt Spiegel Online.

Die Expirica-Experten betonen, dass die Gefahr einer Immobilienblase wächst, wenn die Schere zwischen Kaufpreisen und Mieten weiter auseinander geht. „Denn wenn die Zahl der Jahresmieten, die jemand für einen Kaufpreis aufbringen muss, sehr stark steigt, kann das auf eine spekulative Übertreibung hindeuten“, sagte Reiner Braun von Empirica Spiegel Online. Müssen sich private Haushalte zunehmend verschulden, um den Kauf einer Immobilie zu finanzieren, wird es kritisch. Verschlechtert sich dann die Wirtschaftslage, könnten vielleicht viele Immobilienkäufer ihre Kredite nicht mehr bezahlen, was zu Verlusten bei Banken und Finanzieren führen könnte, was sich wiederum wie die Finanzkrise 2008 auswirken könnte. Die auch damals von einem überhitzten Immobilienmarkt ausgelöst wurde.

Möchten Sie wissen, ob Ihre Immobilie von der Blase bedroht ist, oder wie sich der Immobilienmarkt in Ihrer Region entwickelt? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Foto: © pandionhiatus3/Depositphotos.com

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